Todos los sabemos, con el paso del tiempo los inmuebles se van devaluando. A ojos de una tasación inmobiliaria, cada año que pasa en una vivienda sin reformas de mejora, supone una depreciación del 1% de su valor.

Esto es un gran inconveniente para el propietario que tiene intención de vender su vivienda de cierta antigüedad, quien se ve obligado a reducir drásticamente el precio de la vivienda para competir con el resto de la oferta. Pero también supone una oportunidad para aquellos inversores interesados en comprar inmuebles para reformarlos y venderlos a un precio superior al total de la inversión.

En ambos casos la pregunta clave es: ¿qué tipo de reforma puedo realizar para incrementar el valor de venta de la vivienda?

Conseguir el mejor precio posible de una vivienda equivale a ponerla en el mercado, es decir, adaptarla a las características que demandan los compradores de vivienda habitual en la zona donde se encuentra la vivienda.

En este sentido, en el valor de una casa entran en juego muchos aspectos de la vivienda que son inherentes a ella y contra los que no podemos hacer nada, tales como el barrio en que se encuentra, su situación en altura o su orientación. Sin embargo, hay muchos otros aspectos del inmueble con los que sí que podremos trabajar para conseguir un precio de venta más elevado. A continuación te dejamos algunas de las obras que permiten “inflar” el precio por m2 de la vivienda:

1. Si te dejan, cierra la terraza

Como referencia, la superficie cerrada se valora un 80% más caro que las terrazas, por lo que, si es constructivamente viable y la comunidad no te pone impedimentos, no te lo pienses, incorpora la superficie de terraza, balcón o lavadero a las estancias habitables de la casa.

2. Optimiza la distribución

Ajustar el número de dormitorios y baños conforme a lo que se demanda por parte de los compradores es otra de las intervenciones clave para poner en mercado una vivienda.

Actualmente los pisos más demandados para compra son los de dos y tres dormitorios, de forma que viviendas de 4 dormitorios o más pueden revalorizarse y ampliar su cuota de mercado reduciendo a 3 el número de dormitorios, resultando unas zonas comunes más amplias y confortables. En esta misma línea, puedes mejorar la distribución eliminando tabiques innecesarios y pasillos interminables, lo que dará un aspecto de amplitud y luminosidad muy diferente.

En el otro extremo, las viviendas de un sólo baño no son nada comerciales. Construir un aseo complementario supone un incremento en el precio unitario muy a valorar en viviendas pequeñas.

3. Renueva las instalaciones

De entre las mejoras constructivas que se pueden llevar a cabo para incrementar el valor de una vivienda, la renovación de las instalaciones es una de las intervenciones que tienen más repercusión.

Si pensamos en la instalación eléctrica, es conveniente actualizar la instalación a los requerimientos de seguridad actuales. Igualmente, disponer de puntos de acceso a los servicios de televisión, telefonía e internet en todas las habitaciones es un aspecto muy valorado por el comprador de una vivienda.

Con la instalación de fontanería ocurre tres cuartas partes de lo mismo; renovar la instalación de suministro y evacuación de aguas, garantizando su salubridad, así como una adecuada ventilación de baños y cocina, supone un salto de calidad muy valorable.

4. Cambia puertas y ventanas

Sustituye ventanas antiguas con vidrios simples por ventanas con mejor comportamiento térmico y acústico. El doble acristalamiento en la carpintería exterior es un requisito prácticamente indispensable para el confort de una vivienda.

Igualmente, las puertas de paso y armarios son una partida muy voluminosa que inciden fuertemente en la depreciación de un inmueble. Si sustituir toda la carpintería de madera se te va de presupuesto, siempre tienes la opción de tratarlas y lacarlas para darles un aspecto renovado.

5. Invierte en aislamiento térmico

La eficiencia energética de las viviendas es un valor al alza como criterio a tener en cuenta por los compradores, y que por tanto, tendrá cada vez un mayor peso en la valoración de los inmuebles. En viviendas construidas antes de 1980, dotar de aislamiento térmico a los cerramientos repercute en un mayor confort de la vivienda, en su menor consumo eléctrico y previene la aparición de humedades. Y claro, eso se paga.

6. La accesibilidad no es optativa

Si tu vivienda está un cuarto piso de un edificio sin ascensor, necesitarás poner un precio realmente bajo para que interese lo suficiente. Lógicamente, la instalación de un ascensor y de rampas es un asunto que depende de toda la comunidad, pero se trata de una inversión subvencionada por los nuevos planes de apoyo a la rehabilitación, y que supone una revitalización muy importante del edificio.

Por otra parte, se puede hacer la vivienda más cómoda para personas con movilidad reducida, eliminando obstáculos de paso, sustituyendo bañeras por platos de ducha y haciendo los huecos de paso más amplios.

7. Cuida el aspecto estético

Aunque el lavado de cara no influye tanto en el valor como las adecuaciones anteriores, una vivienda que entra por los ojos cambia la predisposición tanto de los compradores como la del tasador. Sustituir los alicatados, colocar una solería más atractiva o pintar son intervenciones menores que transforman radicalmente la percepción de una vivienda.

8. No te gastes un duro en decoración

Aunque este último punto no es una intervención como tal, se trata de un aspecto que merece cierta consideración. Salvo casos muy particulares (colecciones de arte o similar), el ofrecer una vivienda amueblada no supone apenas influencia en la valoración de la misma. Por el contrario, prever una decoración o un tipo de mobiliario concreto puede llegar a ser contraproducente de cara a vender rápidamente, si no encaja con las preferencias estéticas del comprador. Así que, ya sabes, evita las pinturas de colores y los muebles exóticos. Cuanto más neutro todo, mejor.

Conclusión:

A la hora de poner en valor una vivienda de cierta antigüedad, podemos partir de la base de que cualquier tipo de reforma supone una revalorización, pero no todas las reformas influyen de igual modo en el precio de venta. La cuestión es encontrar el punto de equilibrio para conseguir una mejor relación inversión/incremento de valor.

Igualmente, cuanto más profunda sea la reforma, mayor será el margen de revalorización de la vivienda, hasta el punto de que una rehabilitación integral podría acercarse bastante a los precios de vivienda nueva. Ahora bien, si estás planteando hacer reformas para vender tu piso y tienes un presupuesto limitado, te recomiendo seguir por el mismo orden que te he planteado más arriba.

Y por último, si has llegado hasta el final de este artículo buscando una “fórmula” que te permita saber cuánto se revalorizará tu piso a partir de un presupuesto concreto, te diré que, como orientación, el precio de la vivienda se incrementará en el valor de la reforma, más un beneficio de entre el 10 y el 15% sobre el valor original. Eso sí, este dato es absolutamente orientativo, ya que el valor final lo dará un tasador y dependerá de la oferta de viviendas.

Fuentes:

Nacho Ortega